Wohnflächenberechnung leicht gemacht!
Normen, Verordnungen und die Vermeidung von essenziellen Fehlern
Die genaue Wohnflächenberechnung ist ein zentraler Aspekt beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Eine korrekte Flächenangabe ist nicht nur aus rechtlicher Sicht wichtig, sondern beeinflusst auch den Wert der Immobilie und die Höhe von Kaufpreisen und Mieten. In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie alles über die unterschiedlichen Methoden der Wohnflächenberechnung, die relevanten Verordnungen und Normen, sowie die häufigsten Fehler, die dabei auftreten können. Zudem stellen wir vor, wie IMMOFRANKEN Ihnen bei der Wohnflächenberechnung zur Seite steht.
1. Warum ist die Wohnflächenberechnung so wichtig?
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kenngrößen bei der Bewertung einer Immobilie. Sie beeinflusst:
- den Kaufpreis
- den Mietpreis
- die Nebenkostenabrechnung
- die Versicherungsbeiträge
- die Grundsteuerbeiträge
Eine fehlerhafte Wohnflächenangabe kann zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist es unerlässlich, die Wohnfläche korrekt und nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben zu berechnen.
2. Die verschiedenen Methoden zur Wohnflächenberechnung
Es gibt mehrere Normen und Verordnungen, die festlegen, wie die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen ist. Die gängigsten sind:
a) Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt die Berechnung der Wohnfläche für Mietwohnungen und wird in den meisten Fällen herangezogen. Sie gilt für alle Wohnungen, die nach dem sozialen Wohnungsbau gefördert wurden, aber auch für freifinanzierte Mietwohnungen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Laut WoFlV zählen folgende Flächen zur Wohnfläche:
- Vollständig nutzbare Räume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad)
- 50 % der Grundfläche von Räumen, die weniger als 2 Meter, aber mindestens 1 Meter hoch sind (z.B. Dachschrägen)
- Balkone, Terrassen und Loggien können bis zu 25 % ihrer Fläche angerechnet werden
Nicht zur Wohnfläche gehören:
- Kellerräume
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Garagen
- Heizungsräume
b) DIN 277
Die DIN 277 wird häufig bei der Berechnung von Nutzflächen für Gewerbeimmobilien verwendet, aber auch bei der Planung von Wohngebäuden. Sie unterscheidet zwischen:
- Nettogrundfläche (NGF): Die gesamte nutzbare Fläche, ohne Berücksichtigung der Raumnutzung
- Brutto-Grundfläche (BGF): Alle Flächen, die durch die äußeren Begrenzungen des Gebäudes eingeschlossen sind
Im Gegensatz zur WoFlV wird bei der DIN 277 die gesamte Grundfläche eines Raums unabhängig von der Raumhöhe angerechnet. Balkone, Terrassen und Loggien werden hier vollständig als Nutzfläche gewertet.
c) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) wird vor allem bei der Berechnung von Förderflächen für den sozialen Wohnungsbau angewendet. Sie ist ähnlich zur WoFlV, jedoch mit abweichenden Regelungen bezüglich der Anrechnung von Nebenflächen und Gemeinschaftsräumen.
3. Welche Faktoren werden bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
Die korrekte Wohnflächenberechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Raumhöhe: Räume mit einer Höhe unter 2 Metern werden nur anteilig berechnet.
- Dachschrägen: Flächen unter Dachschrägen werden unterschiedlich angerechnet, je nach Raumhöhe.
- Fenster- und Türnischen: Diese werden nur berücksichtigt, wenn sie eine bestimmte Tiefe überschreiten.
- Außenwände: Die Dicke der Außenwände spielt bei der Brutto-Grundfläche (BGF) eine Rolle.
- Balkone und Terrassen: Diese werden je nach Verordnung unterschiedlich gewichtet.
- Treppen und Stufen: Stufen innerhalb eines Raumes werden meist voll angerechnet, während Treppen, die zu anderen Geschossen führen, oft nicht zur Wohnfläche zählen.
4. Die 10 häufigsten Fehler bei der Wohnflächenberechnung
Die Berechnung der Wohnfläche ist komplex und es können leicht Fehler passieren. Hier sind die zehn häufigsten:
- Nichtberücksichtigung von Dachschrägen: Oft werden Flächen unterhalb von Dachschrägen falsch berechnet oder nicht ausreichend berücksichtigt.
- Fehler bei der Anrechnung von Balkonen: Balkone und Terrassen werden häufig mit einem falschen Prozentsatz zur Wohnfläche hinzugerechnet.
- Falsche Angabe der Raumhöhe: Räume, die weniger als 2 Meter hoch sind, werden oft zu 100 % angerechnet, obwohl sie nur anteilig berücksichtigt werden dürfen.
- Unklare Grenzen bei Gemeinschaftsflächen: Flächen, die von mehreren Parteien genutzt werden, wie Treppenhäuser oder Waschküchen, werden oft nicht korrekt zugeteilt.
- Veraltete Berechnungsmethoden: Einige Berechnungen basieren noch auf alten Normen, die mittlerweile durch aktuelle Verordnungen ersetzt wurden.
- Übersehen von Fenster- und Türnischen: Diese kleinen Flächen werden oft gar nicht oder falsch berücksichtigt.
- Falsche Berücksichtigung von Kellerräumen: Kellerräume gehören nicht zur Wohnfläche, werden aber manchmal fälschlicherweise hinzugezählt.
- Unkorrekte Ermittlung der Nettogrundfläche: Die Differenzierung zwischen Brutto- und Nettogrundfläche wird oft übersehen.
- Unzureichende Messgenauigkeit: Ungenaue Messungen führen häufig zu erheblichen Abweichungen in der Wohnfläche.
- Fehlende Dokumentation: Eine lückenhafte oder fehlende Dokumentation der Berechnung kann im Nachhinein zu Problemen führen.
5. Wie IMMOFRANKEN Sie unterstützt
Bei IMMOFRANKEN verstehen wir, wie wichtig eine korrekte Wohnflächenberechnung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist. Sollten Ihnen die Unterlagen zur Wohnflächenberechnung nicht vorliegen, übernehmen wir die Beschaffung der erforderlichen Dokumente beim zuständigen Bauamt. Sollte keine Berechnung existieren, vermitteln wir qualifizierte Bauingenieure und Architekten, die eine fachgerechte Wohnflächenberechnung nach den aktuellen Normen und Verordnungen durchführen.
UNSER FAZIT
Die Wohnflächenberechnung ist ein komplexes, aber äußerst wichtiges Thema, das erhebliche Auswirkungen auf den Wert und die Nutzung einer Immobilie hat. Ob WoFlV, DIN 277 oder II. BV – jede Methode hat ihre Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Um teure Fehler zu vermeiden, ist es ratsam, sich von einem Experten unterstützen zu lassen. IMMOFRANKEN steht Ihnen dabei mit umfassendem Service zur Seite, damit Ihre Immobilienangelegenheiten in besten Händen sind.
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