Pflichten und Kosten beim Hauskauf: Was müssen Käufer beachten?
Der Kauf eines Hauses ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben den finanziellen Aspekten gibt es auch rechtliche und administrative Pflichten, die eine wichtige Rolle spielen. Um gut vorbereitet in den Kaufprozess zu starten, ist es entscheidend, sich über die wesentlichen Pflichten und anfallenden Kosten im Klaren zu sein. So lässt sich der Hauskauf sicher und planbar gestalten.
Beim Hauskauf haben Käufer eine Reihe von Pflichten, die sicherstellen, dass der Kauf rechtlich einwandfrei und ohne böse Überraschungen abläuft. Zu den wichtigsten Pflichten zählen:
Kaufvertrag prüfen: Vor Unterzeichnung sollte der Kaufvertrag vom Käufer sorgfältig geprüft werden, am besten mit Unterstützung eines Rechtsanwalts oder Notars. Er regelt die Details des Kaufs und schützt beide Parteien vor Missverständnissen.
Finanzierung sichern: Eine Finanzierung sollte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sichergestellt sein. Banken verlangen hierfür häufig einen Eigenkapitalanteil von 10–20 % des Kaufpreises.
Notar beauftragen: Der Kaufvertrag wird in Deutschland notariell beurkundet, was Pflicht ist. Der Notar ist für die korrekte Abwicklung des Vertrags und die Übertragung des Eigentums zuständig.
Kaufnebenkosten zahlen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer verschiedene Nebenkosten tragen, auf die wir weiter unten genauer eingehen.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks fallen neben dem Kaufpreis auch eine Reihe von zusätzlichen Kosten und Steuern an, die Sie von Vornherein in der Budgetplanung berücksichtigen müssen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten können schnell mehr als 9 % des Immobilienpreises ausmachen. In diesem Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, welche einmaligen und laufenden finanziellen Verpflichtungen beim Erwerb einer Immobilie auf Sie zukommen und wie sich die Kaufnebenkosten berechnen lassen.
Arten der Kaufnebenkosten:
Bei jedem Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer an und unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises der Immobilie.
Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, ist der Notar verpflichtet, den Vertragsabschluss an das zuständige Finanzamt zu melden. Auf Grundlage dieser Meldung stellt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid aus und sendet diesen an den Steuerpflichtigen, in der Regel den Käufer.
Nach Erhalt des Steuerbescheids muss die Grunderwerbsteuer fristgerecht an das Finanzamt überwiesen werden. Erst nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist eine Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne diese Bescheinigung kann die Eigentumsübertragung nicht abgeschlossen werden.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllt wurden und erlaubt dem Notar, die Grundbuchänderung zu veranlassen, wodurch der Käufer offiziell als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen wird.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar übernimmt die Vertragsgestaltung, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises, je nach erbrachten Dienstleistungen. Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen Grundbuchkosten an, die bei etwa 0,5 % des Kaufpreises liegen. Diese Kosten decken die Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch sowie für die eventuelle Eintragung von Grundschulden.
3. Maklergebühr
Erfolgt der Kauf einer Immobilie, fällt für den Käufer eine Maklergebühr an. Seit Dezember 2020 gilt das „Gesetzt über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, welches vorsieht, dass Verkäufer und Käufer die Courtage in gleichen Maße aufteilen. So fällt für den Käufer die Hälfte der Gesamtprovision, die je nach Bundesland zwischen 4,76 % bis 7,14 % (inkl. Mehrwertsteuer) liegt.
Neben den offensichtlichen Kosten gibt es beim Hauskauf einige versteckte Ausgaben, die oft übersehen werden:
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Renovierungs- und Modernisierungskosten: Je nach Zustand des Hauses können hohe Kosten für Renovierungen anfallen. Besonders bei älteren Häusern sollten Käufer einen Gutachter hinzuziehen.
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Erschließungskosten: Wenn das Grundstück nicht vollständig erschlossen ist, müssen Käufer die Kosten für die Anbindung an Strom, Wasser und Abwasser tragen.
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Laufende Instandhaltungskosten: Jedes Haus erfordert regelmäßige Wartung und Reparaturen. Diese laufenden Kosten sollten in die langfristige Planung einfließen.
Nach dem Erwerb einer Immobilie sollten Käufer verschiedene Versicherungen abschließen, um sich abzusichern:
- Wohngebäudeversicherung: Diese schützt das Haus vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Diese Versicherung schützt den Eigentümer vor Haftungsrisiken, die durch Schäden auf dem Grundstück entstehen.
- Restschuldversicherung: Wenn die Immobilie finanziert wird, schützt diese Versicherung den Kreditnehmer im Fall von Arbeitslosigkeit oder Tod.
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