Finanzierung beim Immobilienkauf: Raten, zinsen und Eigenkapital

Die Finanzierung ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufs. Ob als Kapitalanlage oder Eigenheim, der Erwerb von Immobilien erfordert oft eine langfristige und gut durchdachte Finanzierungsstrategie. In diesem Beitrag gehen wir detailliert auf die verschiedenen Aspekte der Immobilienfinanzierung ein, von den wichtigsten Finanzierungsformen über die Rolle des Eigenkapitals bis hin zu staatlichen Förderungen.

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1. Was sind die wichtigsten Finanzierungsformen beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Diese unterscheiden sich in ihrer Flexibilität, den Zinsmodellen und der Laufzeit. Zu den gängigsten Finanzierungsformen gehören:

  • Annuitätendarlehen: Diese Form der Finanzierung ist die häufigste. Hier zahlen Sie eine feste monatliche Rate, die sowohl Zins- als auch Tilgungsanteile enthält. Der Vorteil ist die Planbarkeit, da die Rate über die Laufzeit konstant bleibt.

  • Volltilgerdarlehen: Diese Kreditform wird über die gesamte Laufzeit vollständig abbezahlt. Vorteilhaft ist die Tatsache, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr besteht. Oft sind die Zinsen günstiger, jedoch ist die monatliche Belastung höher.

  • Endfälliges Darlehen: Hier zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe, die z.B. aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag stammen kann.

  • KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene zinsgünstige Kredite zur Immobilienfinanzierung, insbesondere für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.

2. Wie viel Eigenkapital sollten Sie in die Finanzierung einbringen?

Eine gängige Faustregel besagt, dass etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden sollten. Doch warum ist Eigenkapital so wichtig?

  • Sicherheit für die Bank: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank, wodurch sich die Zinsen für das Darlehen reduzieren.
  • Geringere Zinslast: Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt die benötigte Kreditsumme und somit auch die langfristigen Zinskosten.
  • Absicherung gegen Nebenkosten: Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer belaufen sich in der Regel auf etwa 10 % des Kaufpreises und sollten idealerweise ebenfalls durch Eigenkapital gedeckt werden

3. Welche Rolle spielen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?

Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben ist. Typische Zeiträume liegen zwischen 5 und 20 Jahren. Aber wie wirkt sich die Zinsbindung auf die Finanzierung aus?

  • Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre): Bietet niedrigere Zinsen, jedoch Unsicherheit bei steigenden Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung.
  • Lange Zinsbindung (15–20 Jahre): Höhere Zinssätze, aber Sicherheit für einen längeren Zeitraum. Ideal in Zeiten niedriger Zinsen.
  • Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung ist oft eine Anschlussfinanzierung nötig, bei der die Zinsen zu den dann gültigen Konditionen neu festgelegt werden.

4. Welche staatlichen Förderungen und Zuschüsse gibt es für Immobilienkäufer?

Beim Immobilienkauf können verschiedene staatliche Förderprogramme und Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Diese dienen dazu, die finanzielle Belastung zu senken und den Erwerb von Immobilien attraktiver zu machen.

  • KfW-Förderungen: Neben den zinsgünstigen Krediten bietet die KfW auch Zuschüsse, insbesondere für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Hierzu zählen Programme wie der KfW 261 (Effizienzhaus) oder KfW 270 (Erneuerbare Energien).

  • Baukindergeld: Familien mit Kindern können unter bestimmten Voraussetzungen Baukindergeld beantragen. Pro Kind gibt es einen Zuschuss, der über einen Zeitraum von zehn Jahren ausgezahlt wird.

  • Wohn-Riester: Diese Form der Riester-Rente erlaubt es, gefördertes Kapital für den Erwerb oder die Tilgung von Immobilienkrediten zu nutzen.

5. Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann wird sie nötig?

Läuft die Zinsbindung Ihres Darlehens aus, wird eine sogenannte Anschlussfinanzierung nötig. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, den Restkreditbetrag zu neuen Konditionen zu finanzieren.

  • Forward-Darlehen: Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung zu sichern.

  • Prolongation: Bei einer Prolongation verhandeln Sie mit Ihrer bisherigen Bank über neue Konditionen für die verbleibende Kreditsumme.

  • Umschuldung: Sie haben auch die Möglichkeit, den Restbetrag bei einer anderen Bank zu besseren Konditionen umzuschulden.

6. Lohnt sich eine Volltilgung oder eine Teiltilgung?

Eine Volltilgung bedeutet, dass der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Dies bringt Planungssicherheit, da keine Restschuld bleibt. Allerdings sind die monatlichen Raten bei einer Volltilgung höher. Eine Teiltilgung ist flexibler, da eine Restschuld bestehen bleibt, die Sie zu einem späteren Zeitpunkt oder über eine Anschlussfinanzierung begleichen können.

7. Wie lassen sich Risiken bei der Immobilienfinanzierung minimieren?

Eine Immobilienfinanzierung ist mit Risiken verbunden, die Sie jedoch durch gezielte Maßnahmen minimieren können:

  • Eigenkapital erhöhen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für Sie und die Bank.

  • Laufzeit und Tilgungsrate anpassen: Wählen Sie eine Laufzeit und Tilgungsrate, die zu Ihrem finanziellen Spielraum passt. Zu hohe Raten können zu finanziellen Engpässen führen.

  • Beratung in Anspruch nehmen: Professionelle Beratung durch unabhängige Finanzexperten kann Ihnen helfen, die beste Finanzierungsstrategie zu finden und Fallstricke zu vermeiden.

UNSER FAZIT: EINE GRÜNDLICHE PLANUNG IST DER SCHLÜSSEL

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs erfordert eine sorgfältige Planung und Abwägung der verschiedenen Möglichkeiten. Ob Eigenkapital, Zinsen, Tilgung oder staatliche Förderungen – es gibt viele Faktoren, die den Erfolg Ihrer Finanzierung beeinflussen. Durch gründliche Marktanalyse, die Auswahl der richtigen Finanzierungsform und eine genaue Kalkulation der Kosten sichern Sie sich die besten Konditionen und minimieren Risiken. 

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